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財産評価
相続や贈与で取得した財産は、そのときの「時価」で課税されるのが基本となります。「時価」という概念は難しいものですが、「財産評価基本通達」という一定の評価基準に従って評価をしていくこととなります。以下、財産の種類別に説明いたします。
（１）宅地の評価（自用地）
１．自用地の評価（通常の評価）
土地の評価方法として、「路線価方式」と「倍率方式」という二つの方法があります。
- ①路線価方式
- 主に、市街地の宅地に用いられる評価方法です。「路線価」とは、国税庁が道路につけた価格のことをいい、その道路に面した土地についてはその価格で評価するというものです。国税庁のHPから参照することができます。路線価が２０万円の土地でその面積が２００㎡の場合には、２０万円×２００㎡＝４千万円が評価額となります。土地の間口、奥行き、形状等によって一定の補正が入ります。
- ②倍率方式
- 郊外にある土地など、路線価が付けられていない土地については、固定資産税の評価額に一定の「倍率」を乗じて評価額を算出する、「倍率方式」によって評価します。
２．貸宅地の評価
他人に貸し付けている土地のことを「貸宅地」といいます。貸宅地については、その宅地の通常の評価額から、借地人の持っている借地権の価額を控除して評価します。借地権の価額は、その宅地の通常の評価額に「借地権割合」という割合を乗じて算出します。この割合も、各地域ごとに一定の割合が決められています。
３．貸家建付地の評価
土地の上にアパートを建てて賃貸している場合などの、その敷地のことを「貸家建付地」といいます。この場合には、次のように評価します。
その宅地の通常の評価額－（その宅地の通常の評価額×借地権割合×借家権割合）
借家権割合は、概ね３０％と定められています。（一部地域では４０％）
４．小規模宅地の評価減の特例
被相続人が、生前に土地を事業の用、居住の用、貸付に利用していた場合に、一定の面積までの間に限って評価額を減額するというものです。
①８０％の評価減の適用
- 被相続人の事業用土地を相続した親族が事業を継続する場合など（特定事業用地）
４００㎡までの部分について８０％が減額されます。
- 被相続人が居住に利用している土地を、配偶者や同居していた子などが相続し居住を継続する場合など。（特定居住用地）
２４０㎡までの部分について８０％が減額されます。
②５０％の評価減の適用
①以外の小規模宅地については、２００㎡までの部分について５０％が減額されます。
なお、特例の適用が上記①、②の複数にわたる場合には、適用される面積に調整がなされます。
（２）農地の評価
農地については所在する地域などによって次に区分され、次のように評価をします。
- １．純農地・中間農地・・・
- 倍率方式により評価をします。
- ２．市街化農地・・・
- 倍率方式、または宅地比準方式（その農地が宅地であるとした場合の価額）－宅地造成費）
- ３．市街化周辺農地・・・
- 市街化農地の８０％相当額
（３）山林の評価
山林についても所在する地域などによって次に区分され、次のように評価をします。
- １．純山林・中間山林・・・
- 倍率方式により評価します。
- ２．市街化山林・・・・
- 倍率方式、または宅地比準方式
（４）家屋の評価
家屋についてはその区分に応じ次のように評価します。
- １．自用家屋（通常の評価）
- 家屋の評価は、「固定資産税評価額」×倍率（１倍）で評価します。建築費用の６～７割程度が目安となります。
- ２．貸家の評価
- 借家人の入っている家屋のことを「貸家」といいます。貸家の評価は、借家権の価額を控除して評価します。つまり、家屋の通常の評価額－（１－借家権割合）となります。
- ３．構築物の評価
- 家屋から独立した門、塀、庭園設備などは、別個に評価を行います。
①門、塀など・・・再建築価額－経過年数に応じた減価の額 によって評価します。
②庭園設備等・・・調達価額（同程度のものを取得する場合の価額）の７０％相当額。
（５）株式の評価
株式の区分に応じ次のように評価します。
- １．上場株式・・・
- 次の①から④のうち、最も低い価額
①亡くなった日の終値 ②亡くなった月の終値の月平均 ③亡くなった前月の終値の月平均 ④亡くなった前々月の終値の月平均
- ２．気配相場のある株式・・・・
- 上場株式に準じて評価します。
- ３．取引相場のない株式・・・・
- 「類似業種比準価格」、「純資産価格」、または「両者の併用」によって評価します。オーナー株主以外については、「配当還元価額」によって評価します。
（６）公社債の評価
公社債の区分に応じ次のように評価します。
- １．利付公社債・・・
- 発行価額と市場価格のいずれか低い方＋既経過利息の手取額
- ２．割引発行の公社債・・・
- 課税時期の最終価格（上場公社債）または、「発行価額＋既経過償還差益の額」（その他）などによって評価
（７）預貯金の評価
- １．普通預金、通常貯金・・・
- 相続発生日の残高が評価額となります。
- ２．定期預金・・・
- 相続開始日の残高＋相続開始日に解約した場合の利子手取額
（８）一般動産の評価
自動車や家庭用動産（家財道具）などの評価は、調達価額または新品の価格から経過年数に応じた減価の額を控除した額で評価します。
（９）書画・骨董品の評価
売買実例価額や専門家による鑑定価額によって評価します。
（10）電話加入権の評価
取引相場のあるものは取引価格によって評価しますが、国税局長の定める標準価額によって評価することもできます。平成２１年現在の東京国税局管内における標準価格は２千円となっています。
（11）ゴルフ会員権の評価
一般的なゴルフ会員権の評価は、取引価格の７０％相当額で評価します。
（12）生命保険金の評価
受取金額－（５００万円×法定相続人の数）で評価します。
（13）死亡退職金の評価
受取金額－（５００万円×法定相続人の数）で評価します。
